Sonderkündigungsrecht des Erstehers (Zwangsversteigerung)

Sonderkündigungsrecht des Erstehers (Zwangsversteigerung)

Der Ersteher von Wohnungseigentum, derjenige also, der in einer Zwangsversteigerung einer Immobilie den Zuschlag erhalten hat tritt als Vermieter in die Rechte, Pflichten und den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter wird - wie bei anderen Immobilienkäufen auch - quasi „mitgekauft". Als Ersteher einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren hat der neue Eigentümer jedoch ein Sonderkündigungsrecht. In einem Urteil aus dem Jahre 2013 betont der Bundesgerichtshof, dass dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit dieses Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Mieter auch dann zusteht, wenn das versteigerte/ersteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohneinheiten bestehenden vermieteten Objekts ist und dieses insgesamt für einen einheitlichen Zweck benutzt wird. Im entschiedenen Fall ging es um den einheitlichen Zweck des betreuten Wohnens.
Der BGH führt in dieser Entscheidung zwar weiter einschränkend aus, dennoch ist es gerade in Fällen, in denen Immobilien durch Zwangsversteigerung erworben werden, regelmäßig ratsam, sich die Möglichkeiten des neuen Eigentümers und neuen Vermieters von einem Fachanwalt für Mietrecht darstellen zu lassen. Auch für einen Mieter, dessen angemieteter Wohnraum zwangsversteigert wird, kann es interessant sein, sich die Möglichkeiten und Grenzen des Handelns des neuen Eigentümers zu verdeutlichen, da auch hier gegebenenfalls Mieterschutz greifen kann.

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